借名购房协议书有法律保护吗(借名购房协议书)

购房协议是否有法律效力

当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。关于购房协议是否有法律效力的问题，下面我为您详细解答。

一、购房协议是否有法律效力

1、购房协议有法律效力。依法成立的购房协议合法有效，双方当事人一经签字或盖章合同即产生法律效力，受法律保护;签订购房协议后未办理过户登记的，所有权不发生改变。

2、《民法典》

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

二、签了购房协议是否能退房

1、开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。

2、开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可认定购房合同无效，要求退房。

3、开发商未取得预售许可或者房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的该房屋权属有争议，也会导致购房合同无效，购房者可以要求退房并赔偿损失。

4、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。

5、如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。

依法成立的购房协议合法有效，双方当事人一经签字或盖章合同即产生法律效力，受法律保护;签订购房协议后未办理过户登记的，所有权不发生改变。

借名买房协议法律上是否有效

借名买房行为属于合同行为。1、借名买房合同所购卖的房屋为一般商品房的，该借名买房合同一般认定为有效。2、借名买房合同购买的房屋为经济适用房等特殊房屋的，该借名买房合同一般被认定为无效。

法律分析:借名买房行为属于合同行为。1、借名买房合同所购卖的房屋为一般商品房的，该借名买房合同一般认定为有效。2、借名买房合同购买的房屋为经济适用房等特殊房屋的，该借名买房合同一般被认定为无效。前政府和银行针对首套房和二套房实行差别化的贷款政策和税收政策，首套房实行首付比例最低两成，贷款利率最低85折，按房产总价款的1%或 1.5%征收契税，二套房(前套住房贷款未结清的)实行首付4成，贷款利率上浮10%，契税1%或2%。一些购房者明明名下有住宅，但为了享受首套房贷款利率和契税的优惠，就想找名下无房无贷的亲戚或朋友共同买房或者以他人的名义购房，并欲以一纸协议将名义购房人与实际出资人出资情况进行约束。借名买房签的协议既无效力又难公证。公证员指出，名义购房人与实际出资人私下签署的协议不受法律保护，也无法办理公证。根据我国《物权法》规定，房地产权属以不动产登记为准，房产登记在谁的名下，谁就是房屋的所有权人。当事人为了享受贷款利率优惠、规避国家税收政策签署的“隐名购房协议”因为违反法律规定、损害社会公共利益属于无效合同，我国《合同法》第五十二条明确规定“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

法律依据：《民法典》第一百四十八条，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

请问一下万典律师，在借名购房协议中房屋的所有权是否有效？

借名买房协议有没有效，各地法院的判法都不一样，甚至同一法院不同法官的判法都可能不一样。有判有效的，有判无效的。近些年，随着各地房价不断攀升，国家层面上已经多次强调要加强房地产市场的调控，北京、上海、福州、厦门、广州等地方政府陆续出z台限购政策调控房价，伴随着限购政策而出现的借名买房行为屡见不鲜，由此产生了大量的借名买房合同纠纷案件。2017年8月4日最z高人民法院发布的《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》第十八条规定：“统一借名买房等规避国家房地产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性。”但目前最z高院尚未出z台借名买房的统一裁判标准。那么，规避限购政策的借名买房合同是否无效？

《合同法》第五十二条规定了五种导致合同无效的情形，具体为：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

那么，规避限购政策的借名买房合同是否属于损害社会公共利益或违反法律、行政法规的强制性规定的情形呢？

第一种观点认为规避限购政策的借名买房合同损害了社会公共利益，属于无效合同。主要理由是：限购政策是国家遏制房价过快上涨的重要措施，其目的是抑制”炒房“投资行为，稳定房产地市场，住房问题是影响社会稳定的民生问题，体现了社会公共利益。规避限购政策的借名买房行为导致政府调控房地产市场的目的落空，扰乱了市场经济秩序，损害了社会公共利益。因此，规避限购政策的借名买房行为违反了《合同法》第五十二条的规定，应认定为无效。相关判例：【(2016)闽0105民初444号】、【（2014）粤高法民申字第1692号】。

第二种观点认为规避限购政策的借名买房合同并未反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。主要理由是：限购政策属于行政规章或政府的规范性文件，并非法律、行政法规，根据《合同法》司法解释一第四条的规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”规避限购政策的借名买房合同并未反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。

广东省高级人民法院对规避限购政策的借名买房行为的意见：

《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条规定：“借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。”

从以上审理意见中可以看出，目前，对借名买房合同的效力是予以认可的，否则，如果合同无效也就不存在“借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的”可判决依据借名合同办理权属转移登记的问题。但是需要注意的是，若借名人直接主张确认房屋产权，法院的主流观点是不予支持，而是要主张要求出名人（登记人）办理房屋所有权转移登记，特别需要注意的是，如果借名人仍然属于被限购对象，主张房屋产权转移登记的诉请也是得不到法院支持的。但是要注意，未来各地法院为了相应国家“房子是用来住的，不是用来炒的”的号召，不排除会逐渐判决以炒房为目的的借名买房协议无效，而以自住为目的的借名买房协议有效的可能性。

借名买房的协议有效吗

法律分析：借名买房协议是合法有效的，但是借名买房需要承担一定的法律风险，也就是说借名买房属于是合法有效的合同，但是又因为不动产权属证书是记名的，所以说不转移登记之前，实际记名人是有可能对房子进行处置的，法定情形下，第三人可以取得房子的所有权。

法律依据：《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》 第十五条 当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。

借名买房有效吗 注意事项有哪些

借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋产权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人，被借名人为登记购房人。实际出资人以他人名义登记房屋产权，一般是出于以下原因：

（一）规避法律或者政策

事实购房人没有资格购房是常见的原因。比如，有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋，就只能借他人名义买房。再比如，已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋，以规避“限购令”关于不得购买第2或第三套住房的规定。

（二）贪图便宜享受优惠

比如，只有具有城镇户 口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积金贷款。还有单位建集资房的，价格实惠，但单位员工却没有经济实力，单位员工以外的购房人与员工私下签订买房协议，以该员工的名义先签订购房合同，房款均由购房人支付，并另外给该员工一定的转让费，待到房产证下来以后，再根据协议办理过户手续。

（三）转移财产逃避债务

债务人不履行到期债务的，债权人有权要求债务人以其拥有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，给债权人和法院以自己无财产的假象。

（四）简便手续，减少税费

比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等。