竣工结算书确认收入(发包人应在竣工结算书确认后)

施工企业会计核算现在还用“工程结算收入”和“工程结算成本”吗

你做的会计分录是正确的。

报产值时：

借：应收账款

贷：工程结算

确认合同成本时：

借：主营业务成本—工程施工-合同毛利

贷：主营业务收入

补充一下施工企业工程的其他会计分录：

结算工程进度款，凭工程进度决算

借：在建工程—某工程队

贷：银行存款或现金

工程完工后补付工程款：凭审定的工程决算书：

借：在建工程—某工程队

贷：银行存款或现金

借：固定资产——某厂房

贷：在建工程——某工程对

银行存款或者现金

每月根据确认的产值确认收入，年底根据确认的数额确认年度收入，并对年度其他月份进行适当调整。产值确认后，确认合同毛利，记入“工程施工——合同毛利”科目，“主营业务收入”与

“工程施工——合同毛利”的差额计入主营业务成本科目。参照新的《施工企业核算办法》

1．每月根据确认的产值确认收入，结转成本。

借：主营业务成本

工程施工——合同毛利

贷：主营业务收入

2．年末根据工程部核实的项目进行收入和成本的调整（调减用负数）

借：主营业务成本

工程施工——合同毛利

贷：主营业务收入

3．工程完工后，应根据决算文件，扣除以前年度确认的收入和成本，来确认当期收入和成本

借：主营业务成本

工程施工——合同毛利

贷：主营业务收入

4．计算各期应交纳的税金及附加

借：主营业务税金及附加

贷：应交税金——应交营业税、应交城建税等

其他应交款——应交教育费附加等

（五）工程结算

参照新的《施工企业核算办法》

（六）工程决算

工程完工决算后，应将工程结算科目与工程施工科目冲抵，冲抵后，工程施工科目与工程结算科目余额均为零。

借：工程结算

贷：工程施工——合同成本

工程施工——合同毛利

工程已完工，但结算单未开，可以按合同额确认收入吗，调整时怎么调整？

《企业会计准则第14号——收入》规定，销售商品的收入只有在符合以下全部条件的情况下才能予以确认：

（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制；

（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；

（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。

在实务工作中，有的认为，在收到预售房款或签字正式销售合同后便可确认收入实现。

我们认为，这种情况不符合上述标准第一条的规定，不应确认。否则有提前确认收入之嫌。

也有的认为，只有产权过户方能确认收入实现。我们认为，产权过户涉及多个政府部门，是仅具法律形式意义的收入实现，与真实情况也有出入，有推迟确认收入之嫌，不符合实质重于形式原则。正确、真实确认房地产企业的收入实现，应具备以下四项具体条件：

（1）工程已经竣工并验收合格；

（2）具有经购买方认可的结算通知书；

（3）履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；

（4）成本能够可靠地计量。

房地产企业（建造承包商）在什么情况下可采用完工百分比法确定收入实现？《企业会计制度》第95条规定，固定造价合同符合下列四个条件可采用完工百分比法确认收入：

（1）合同总收入能够可靠地计量；

（2）与合同相关的经济利益能够流入企业；

（3）在资产负债表日后合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定；

（4）为完成合同已经发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量，以便实际合同成本能够与以前的预计成本相比较。

中国证监会发行部也曾明确，除代建房产可使用完工百分比法确认销售收入实现外，房地产企业收入不能根据完工百分比法来确认。代建房产实际上要求有建造合同。归纳起来，其条件有：

（1）有建造合同，并且合同不可撤销的；

（2）买方累计付款超过销售价格的一定比例（一般为50%）；

（3）其余应收款能够收回；

（4）开发项目的完成程度能够可靠地确定。

居上所述：你可以根据实际情况确认收入。

建筑业收入确认

客户要发票我们就确认收入，想问一下 ，这样做的风险在那里？

只要没有“预收账款”长期挂账（一年以上），税务那儿就没有问题。一般“预收账款”长期挂账，税务会要求你转销售收入，并纳税。

如果有税务局来查怎么办？

建议，几种情况分别处理：

1）如果客户短期内不能结算（支付货款和要发票），在备查账登记，不要做到外账里。

2）如果客户支付了货款没有要发票，建议不要计入“预收账款”，作为临时负债处理

借：银行存款 等

贷：应付账款

等开票后在核销（税略）

借：应付账款

贷：主营业务收入

3）如果客户要了发票而没有支付货款，作为收入处理。

总之，你说的“客户要发票我们就确认收入”是可行的。

施工企业工程收入确认问题探讨

建筑安装施工企业由于承建工程较多，工程款有的边清边欠，有的前清后欠，有的已成为死帐、呆帐，使资金周转发生困难，这已成为较普遍的问题，因而造成了工程收入的难以确认。现就工程收入的确认作—些探讨。

一、施工企业工程结算收入确认状况

施工企业生产特点是周期长、价值大，销售对象在生产开工前就已确定，因而不存在库存积压产品。但销售的产品，销售款未能在产品交货时收回，因而造成了工程结算收入的拖欠，甚至无法收回。按现行会计制度的规定，工程结算收入的确认有以下几种情况：

1、小型工程在其工程完工时一次结算工程价款，收入的实现，是该工程合同款总额。

2、有些工程，建设单位在与施工企业签订工程合同时，对工程款结算—栏明确规定了备料款可收的百分比；进度款是按照工程的完工程度支付工程款，该工程的实际收到的工程款即为实现工程收入。

3、按工程的实际形象进度划分不同阶段，分段结算工程价款的工程应按合同规定的形象进度分次确认已完工阶段的工程收入实现。完全按照合同规定的工程形象进度或工程阶段，与建设单位进行工程结算时，确认为工程收入的实现。

4、实行按日结算，竣工后清算办法的工程，应分期确认合同价款收入的实现，即每日终了，与建设单位进行已完工工程价款结算时，确认承包合同已完工部分的工程收入实现，本期的收入额为每月终结算的已完工程价款的金额。

二、施工企业工程结算收入的帐务处理

由于施工企业的收入有多种确认方法，因而财务处理也分别对待，即一次性结算的工程可直接申报收入，进行工程结算收入实现。而按形象进度或按月确定工程收入的，应根据具体情况作帐务处理。

1、一些零星的小工程期限不长，一般是先付款，后施工；或先施工，后收款。工程量实行包死的做法，即该工程无论怎样施工，工程结算价款是一次定价，直接开取工程收入的发票。财务处理为：借，银行存款，贷，预收帐款，当月将预收帐款转入工程结算收入。

2、按照工程合同规定，所收到工程的备料款及工程和形象进度款，一般如建设单位付款较及时，可按合同规定付款，对施工企业来讲，资金垫付的压力也较轻，因而，需按可收的备料款和进度款开票，收取工程款。财务一般处理为：借，银行存款，贷，预收帐款，再按预收帐款所收的工程款进度款结转到工程结算收入。

3、如按形象进度划分不同阶段，按形象进度划分工程进度款的，先按形象进度确定工程款可收数，待建设单位签字核实。但有些建设单位虽然已签下了进度可收工程款，但没有马上支付工程款，因而财务上应先按进度核定的工程款结算工程收入，借，应收帐款，贷，工程结算收入；或者在预收帐款科目先出现借方余额，核报产值，待以后工程款收回时冲平，借，预收帐款，贷，工程结算收入。

4、按月结算工程价款，或按季结算工程，按照结算工程款打折支付工程欠款，待竣工决算后，再清算的办法，由于按月（季）结算，一般所支付的工程款是打折，因而，造成了工程材料款已经发生，即基本上是100%付材料、人工费，但所收的工程款是打折的，如全额按照材料及工程款结算，有可能发生工程亏损。因此，财务处理应将打折的部分差额先计入应收帐，再结转工程成本，即：借，银行存款，借，应收帐款，贷，预收帐款，再结转收入，借，预收帐款，贷，工程结算收入。这样，待结算后，收回的工程款先冲平应收帐款余额，再结转预收帐款。

5、施工企业的纳税义务发生时间，为施工企业收到工程款的当天，或已完成形象工程量的当天，一般以预收帐款科目来备抵，以工程结算收入科目的发生为准绳，允许以当月的工作量为纳税申报期和会计结算期，下月初进行纳税申报。

总之，施工企业在执行《会计准则》时，一方面要遵循制度的规定，有利于向市场经济规范化发展，另一方面也要根据施工企业自身的特点，避免缺乏建设单位配合的压迟工程形象进度或在未收到工程款（指垫资工程）而不报结算收入，应与工程紧密联系，真正反映、传递可靠的财务信息，使企业避免少报、漏报、瞒报、迟报工程结算收入，使国家的税源受到损害。

什么是竣工结算？

《规范》第16.5.1条规定：“‘工程竣工验收报告’完成后，承包人应立即在规定的时间内向发包人递交工程竣工结算报告及完整的结算资料。”工程竣工验收合格，并签署了“工程竣工验收报告”，承发包双方应按国家有关规定进行工程价款的最终结算。建设部和国家工商行政管理局制定的《建设工程施工合同(示范文本)》通用条款中对竣工结算做了详细规定： 　　(1)工程竣工验收报告经发包人认可后的28天内，承包人向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容,进行工程竣工结算。 　　(2)发包人收到承包人递交的竣工结算报告及结算资料后28天内进行核实，给予确认或者提出修改意见。发包人确认竣工结算报告后通知经办银行向承包人支付工程竣工结算价款。承包人收到竣工结算价款后14天内将竣工工程交付发包人。 　　(3)发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天内无正当理由不支付工程竣工结算价款，从29天起按承包人同期向银行贷款利率支付拖欠工程价款的利息，并承担违约责任。 　　(4)发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天内不支付工程竣工结算价款，承包人可以催告发包人支付结算价款。发包人在收到竣工结算报告及结算资料后56天内仍不支付的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以由承包人申请人民法院将该工程依法拍卖，承包人就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 　　(5)工程竣工验收报告经发包人认可后28天内，承包人未能向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料，造成工程竣工结算不能正常进行或工程竣工结算价款不能及时支付，发包人要求交付工程的，承包人应当交付;发包人不要求交付工程的，承包人承担保管责任。 　　(6)发包人承包人对工程竣工结算价款发生争议时，按关于争议的约定处理。

论房地产销售收入的确认:房地产企业销售收入确认

社会主义市场经济的健康发展为房地产市场的发育完善创造了优越的市场环境，使房地产业如沐春风，得以空前发展。如何规范和加强房地产开发企业对销售收入的确认，为房地产业的健康发展保驾护航，显得极为迫切。

一、房地产会计实务中对收入确认时限的常见看法

在实务中各房地产开发企业对收入实现有不同的确认方法，主要有：

（1）以签订预售合同并收取预收房款作为收入确认的依据；

（2）以签订正式房屋销售合同作为收入实现；

（3）以开发的房地产业经竣工验收，开出“入住通知书”并开具销售发票作为销售实现；

（4）以收讫房款并办妥产权过户手续作为收入的确认。

值得一提的是，上述标准也会因人而异，不同的职业判断导致不同的结果。例如在上市公司年报中，有几家从事房地产开发业务的上市公司年报因当年房地产销售收入确认的问题，被注册会计师出具了保留意见或解释性说明段。而公司与注册会计师的分歧的焦点集中在：商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。

商品房销售包括商品房现售和商品房预售。开发商销售收入的确认是按照《企业会计准则―收入》的收入口径来确认的，即：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠计量。这样房地产开发企业通常认为符合同时满足这四个条件可以确认为收入的时点，一般是在为客户办理房产证时，即在产权变更时确认收入。

比如目前，大约80%客户采用银行按揭方式购房，银行通常在客户首付款后的一个月左右将余款拨付给开发商。银行要与购房者签订一个“个人购房（抵押）借款合同”，在这个合同中，开发商需要作为保证人的身份出现，加盖公章。合同中开发商需要提供的保证是“自本合同签订之日起至借款人（购房者）之房地产办妥正式抵押登记，并取得房地产权证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止”。因此开发商在没有将房屋从法律意义上完全交付给购买者之前，必须承担这样的连带责任。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十六条：买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。第二十七条：买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。开发商因为存在承担这种连带责任的可能性，已收取的购房款还存在一定风险和不确定性，所以通常不在办理产权证之前确认收入。

《商品房销售管理办法》第三十四条：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。因此，房地产开发企业在相关手续的办理上仅仅是协助义务，是否办理还是由购买者来做决定。有些购买者迟迟不办理权属登记手续，主要是从两点考虑：（1）所购房屋准备增值后卖出，卖出时在开发商那里办理更名手续，这样自己无须交纳办证时的契税、住房维修基金等手续费。（2）开发商在此期间承担担保的连带责任。

二、本文对房地产收入时限的理解

下面，将上述确认收入的时限做逐一剖析：

（1）签订预售合同收取预收货款其性质是预收货款，因为房地产预售合同是在房屋尚未建成竣工前预先销售的行为，只属于合同要约的一部分，能否真正的实现销售应根据工程的进展情况及买主的最后意向来决定；且预售合同不同建造合同，建造合同是指为建造一项资产而订立的合同，而房地产预售合同是商品购销双方的意向。因此根据《企业会计准则―收入》的规定商品所有权上的主要风险和报酬是否已转移给买方判定，签订预售合同并收取预收货款由于该开发产品尚未竣工验收，不符合收入确认条件，不能作为销售实现的依据。只有等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入的实现。

（2）签订正式销售合同是否可以作为销售实现，本文认为签订正式房屋销售合同仍只具有预售性质，如同一般工业产品销售合同，从法律意义上讲也只是一种要约，极有可能发生变更，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符合《企业会计准则―收入》的有关规定，故也不能确认收入。只有符合建造合同的条件，并且有不可撤销的建造合同的情况下，方可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。

（3）以房款已收讫、产权过户确认收入，会出现收入滞后现象，同样不符合收入确认原则。我国的房地产开发市场经过十几年的发展，有关的管理制度已较健全，在房屋开发前根据规定要缴清土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收及房管部门对建筑实测后方可领取销售许可证、签订正式房屋销售合同。因此在工程已竣工并经有关部门验收合格，房屋已经买主验收、面积和房屋价款等无异议，并交付买主办理入住手续的情况下，根据收入准则―商品所有权上的主要风险和报酬已转移给买方，产权是否过户并非确认收入的必要条件。因为我们知道办理产权过户手续涉及到房地产管理、土地管理及税务等政府有关部门，办妥产权证书时间并非开发商或买主所能控制。

《房地产开发企业会计制度》以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准。该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；而《企业会计准则―收入》准则等则以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中，房地产开发企业究竟应在哪一环节确认收入？本文认为，房地产商品销售收入的确认应符合两个层次的标准，即法律标准和专业标准。

1、法律标准 。

房地产是不动产，因此，房地产买卖在很大程度上依赖法律的制约和保护。法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件和标准：如房地产的产权归属应当清楚，并有合法的产权证件；经过改、扩建的房屋，产权所有者应在房地产行政管理部门办妥变更登记手续后，方能进行交易等；对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发（即属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的25％以上）的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。

2、专业标准 。

专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标准，如《企业会计准则―收入》准则及《企业会计制度》的相关规定等。1999年1月1日暂在上市公司实施的《企业会计准则―收入》第5条规定了销售商品的收入确认的四个条件，即企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。2001年1月1日暂在上市公司实施的《企业会计制度》第85条对销售商品的收入确认作出了与《企业会计准则―收入》类似的规定。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入的确认带来了困难。其焦点在于如何根据房地产开发企业销售的特点把握报酬和风险的转移。

综上所述，本文认为，房地产收入的确认应同时具备以下条件：

1、房地产商品已竣工并经有关部门验收合格；

2、房地产开发企业已与客户签订了正式的商品房销售合同；

3、房地产商品已经过客户验收并与客户办妥了交付入住手续；

4、双方均已履行了合同规定的义务，包括全部或部分收取了房款。

因为房屋移交手续办妥后，就可持相关单证到有关部门办理房地产有关权证，同一般商品一样房屋已经买主验收并办妥移交手续就可收取房款并取得法律保障，因此与房屋所有权相关的主要风险和报酬已转移给买主；其次根据房地产管理有关规定房地产开发企业出售房屋办妥移交手续后，应移交该开发项目区域内的物业管理公司管理，房地产开发企业不再拥有管理权和控制权；至于与收入相关的成本因房屋已经建成与之相关的成本均能够可靠计量。因此本文认为房地产收入的确认只有同时具备上述条件，才符合《企业会计准则―收入》。

施工企业的工程结算收入包括哪些

1、施工企业的工程结算收入包括：

（1）竣工后一次结算。工程工期在12个月以内，或者承包合同价在100万元以下的，可以实行开工前预付一定的预付款，或者加上工程款每月预支，竣工后一次结算的方式。

（2）按照我国会计制度的规定，施工企业的工程结算收入采用完工百分比法计算。实践中，采用了形象进度法，即工程项目部每月末向企业工程管理部门按照施工形象进度估算本月实际完成的施工产值，工程管理部门经过审核后提供给财务部门，财务部门据以确认工程结算收入。

2、工程结算指企业(或单位)按承包工程实现的工程价款结算收入，以及向发包单位收取的除工程价款以外的按规定列作营业收入的各种款项，如临时设施费、劳动保险费、施工机械调迁费等以及向发包单位收取的各种索赔款。